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COMPRARE ALL'ASTA: il decalogo per non commettere errori

11/05/2021

1. Via preferenziale senza incanto
Una spinta alla semplificazione sono le vendite senza incanto, cioè senza rilanci, almeno in una prima fase.

2. L’ordinanza di vendita
Il tipo di asta e le istruzioni per partecipare sono comunque contenute nell’Ordinanza di vendita. In questa, il giudice stabilisce il prezzo base, i termini e le modalità di versamento della cauzione e del pagamento residuo in caso di aggiudicazione, il custode giudiziario a cui è affidata la gestione del bene e il professionista a cui è delegata la vendita.

3. Il professionista delegato
A gestire le procedure oggi sono notai , avvocati e commercialisti
. Questo semplifica l’approccio da parte dei cittadini, che non si interfacciano più con i Tribunali ma con studi professionali.

4. La perizia: leggere con attenzione
Parte integrante dell’ordinanza di vendita è la perizia, sempre consultabile sui siti sui quali il giudice dispone la pubblicità o presso la cancelleria del Tribunale e lo studio del professionista a cui è delegata l’astaNella perizia, non si trova solo il valore dell’immobile, ma anche tutti gli elementi utili a ponderare la decisione di partecipare o meno alla gara.

5. La visita e il custode
È sempre possibile visitare l’immobile (anche più volte)
: il custode giudiziario è obbligato dalla legge a fissare un appuntamento entro 15 giorni dalla richiesta.

6. L’offerta in busta chiusa
Nell’asta senza incanto, gli interessati presentano nel giorno e nell’ora indicati dall’avviso di vendita un’offerta irrevocabile in busta chiusa non riconoscibile e un assegno circolare, pari al 10% del prezzo proposto a titolo di cauzione.

7. Convocazione e aggiudicazione
Se si tratta dell’unica offerta l’immobile verrà aggiudicato, se ci sono più offerte si procederà all’incanto, con rilancio minimo stabilito dall’avviso di vendita e con l’offerta più alta ricevuta come base.
Se l’asta invece va deserta il giudice o il delegato provvederà a indirne un’altra.

8. Il decreto di trasferimento
Se l’asta si conclude con successo, il giudice emette il decreto di trasferimento che cancella pignoramenti e iscrizioni ipotecarie, ingiunge al debitore e al custode di rilasciare l’immobile e sostanzialmente sostituisce la vendita (non è necessario il passaggio dal notaio, per cui si “risparmia” sul relativo onorario)

9. Le tasse: prezzo-valore o Iva
Sotto il profilo fiscale il trattamento è lo stesso riservato alle compravendite immobiliari. È stata infatti eliminata la disparità che non permetteva di applicare il cosiddetto “prezzo-valore”, cioè la possibilità di pagare le imposte sul valore catastale dell’immobile invece che sul corrispettivo pagato.

10. Possibilità di mutuo
È bene ricordare, infine, che si può acquistare attraverso la stipula di un mutuo, soprattutto grazie a convenzioni stabilite dai tribunali con le banche.

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